- 24/7 bereikbaar in Rotterdam en omstreken
- info@ettdakgroep.nl
- 06 87 98 46 31
Lekkage in uw dak? Wij sporen de oorzaak op en zetten het dak dezelfde dag dicht. Dag en nacht bereikbaar in heel Rotterdam en omstreken.
De kosten hangen af van hoeveel lekpunten er zijn, hoe bereikbaar het dak is, of het bij één reparatie blijft of dat de dakbedekking versleten is, en of het binnen of buiten kantooruren moet gebeuren. Wij komen eerst gratis kijken, sporen de oorzaak op en vertellen u eerlijk of repareren volstaat of dat vervangen op termijn goedkoper is. Daarna krijgt u een vaste prijs op papier.
Water dat binnenkomt op zolder komt zelden binnen op de plek waar u de vlek ziet. Water loopt over dakbeschot, langs balken en via leidingen naar het laagste punt. Een plek op het plafond in de slaapkamer kan een oorzaak hebben die drie meter verderop op het dak ligt.
Daarom beginnen wij nooit met dichtsmeren. Wij bepalen eerst waar het water binnenkomt en waar het naartoe loopt. Pas als de oorzaak vaststaat, repareren wij. Dat scheelt u de klassieke situatie waarin een lekkage drie keer wordt gedicht en toch terugkomt.
Wij werken dagelijks op Rotterdamse daken. Van de naoorlogse platte daken in Zuid en Prins Alexander tot de vooroorlogse pannendaken in Kralingen en Het Oude Noorden. Die ervaring zorgt dat wij de oorzaak meestal al bij de eerste inspectie vinden.
Bij acute lekkage telt schadebeperking. Doe dit voordat wij er zijn:
Klim niet zelf het dak op bij regen of wind. Nat bitumen en natte dakpannen zijn spekglad. De meeste ongelukken op daken gebeuren bij precies dit soort spoedklussen.
Niet elke vochtplek is een lekkage. Condens wordt regelmatig aangezien voor een lek, waarna er onnodig aan het dak wordt gewerkt. Zo houdt u ze uit elkaar:
| Kenmerk | Daklekkage | Condens |
|---|---|---|
| Wanneer | Tijdens of vlak na regen, vaak met wind uit een bepaalde hoek | Koude heldere nachten, vooral in het stookseizoen |
| Vorm | Afgebakende vlek met een rand, vaak bruin of geel | Egaal vochtig oppervlak, druppels verspreid over een groot vlak |
| Plek | Rond aansluitingen, doorvoeren, schoorsteen of dakraam | Op koudebruggen: dakbeschot, stalen balken, ongeïsoleerde delen |
| Geur | Muf, soms schimmelgeur bij langer bestaan | Meestal geen geur |
| Oplossing | Herstel van de dakbedekking of aansluiting | Isolatie, dampremmende laag en ventilatie |
Twijfelt u? Wij meten het vochtgehalte in het dakbeschot. Bij condens is het hout over een groot vlak licht vochtig, bij lekkage vindt u een duidelijke natte kern. Blijkt het condens te zijn, dan zeggen wij dat, ook als er dan geen dakwerk uit volgt. Vaak is dakisolatie dan de echte oplossing.
Wij gebruiken vijf methoden. Welke wij inzetten hangt af van het daktype en van hoe duidelijk het beeld is.
| Methode | Hoe het werkt | Wanneer |
|---|---|---|
| Visuele inspectie | Dak en zolder nalopen op scheuren, blazen, losse naden en verstopte afvoeren | Altijd de eerste stap, lost het merendeel van de gevallen op |
| Vochtmeting | Meter bepaalt het vochtpercentage in dakbeschot en isolatie | Om de omvang te bepalen en om condens uit te sluiten |
| Watertest | Gecontroleerd bevloeien van het dak in secties, van laag naar hoog | Bij een lekkage die alleen bij regen optreedt en niet zichtbaar is |
| Rookdetectie | Onschadelijke rook onder het dakbeschot maakt zichtbaar waar lucht en dus water passeert | Bij naden, doorvoeren en aansluitingen die niet te bereiken zijn |
| Thermografie | Warmtebeeldcamera toont vochtige zones als koudere vlakken | Bij platte daken met verzadigde isolatie onder de dakbedekking |
Bij het overgrote deel van de meldingen is een visuele inspectie plus een vochtmeting genoeg. Blijft de oorzaak onduidelijk, dan schalen wij op naar watertest of rookdetectie voordat wij aan vervanging beginnen.
Het meest voorkomende faalpunt op platte daken. De dakbedekking eindigt hier tegen een muur of dakrandprofiel. Laat de aansluiting los, dan loopt water er direct achter. Bij naoorlogse Rotterdamse woningen zien wij hier de meeste schade.
Een verstopte of te krappe afvoer laat water op het dak staan. Bij plasvorming die dagen blijft staan, staat de dakbedekking constant onder druk en gaan naden open. Twee keer per jaar bladeren en mos weghalen voorkomt dit.
Bitumen wordt in banen gelegd met overlappende naden. Zijn die niet volledig gebrand of is het materiaal verouderd, dan trekt de naad open. Herkenbaar aan een opstaand randje dat u met de hand kunt optillen.
De loodslab rond de schoorsteen krimpt en scheurt na verloop van jaren. Lood gaat 25 tot 40 jaar mee. Bij oudere Rotterdamse panden is dit vaak het eerste onderdeel dat aan vervanging toe is. Zie ook zink- en loodwerk.
De kilgoot is de goot waar twee dakvlakken samenkomen. Hier stroomt het meeste water. Zink in een kilgoot slijt sneller dan zink elders op het dak, zeker als er bladeren blijven liggen.
De rubberen afdichting rond een dakraam veroudert. Ook de aansluiting van het gootstuk op de dakbedekking is een klassiek lekpunt. Bij lichtkoepels op platte daken gaat het meestal om de opstand eronder.
Ontluchting van riool, mechanische ventilatie, antenne- of kabeldoorvoeren. Elke doorbreking van de dakbedekking is een potentieel lekpunt. Rubberen manchetten verharden en scheuren.
De aansluiting tussen dakkapel en dakvlak, de zijwangen en de afwerking van het platte dakje erop. Op Rotterdamse rijtjeshuizen met dakkapel is dit een terugkerend probleem, vaak door verouderd zink- of loodwerk aan de zijkanten.
Repareren is bijna altijd goedkoper op de korte termijn. Toch is het niet altijd de verstandigste keuze. Wij hanteren deze afweging en leggen die ook aan u voor:
| Situatie | Advies | Waarom |
|---|---|---|
| Eén duidelijk lekpunt, dak verder in goede staat | Repareren | Gerichte reparatie is goedkoop en de rest van het dak heeft nog jaren te gaan |
| Dakbedekking jonger dan 15 jaar | Repareren | Het materiaal zit ruim binnen de levensduur, vervangen is kapitaalvernietiging |
| Derde lekkage binnen twee jaar op verschillende plekken | Vervangen | Losse reparaties stapelen op tot meer dan de vervangingskosten |
| Blaasvorming of poederende toplaag over het hele vlak | Vervangen | Het materiaal is aan het eind van zijn technische levensduur |
| Isolatie onder de dakbedekking is doorweekt | Vervangen | Natte isolatie isoleert niet meer en droogt onder gesloten dakbedekking niet op |
| Reparatiekosten boven circa 40% van de vervangingskosten | Vervangen | U betaalt bijna de prijs van nieuw, maar krijgt geen nieuwe levensduur en geen volledige garantie |
Bij vervanging van een plat dak leest u de opbouw en materialen op onze pagina over plat dak bitumen. Gaat het om een pannendak, kijk dan bij hellend dak.
Wij noemen online bewust geen bedragen. Een prijs op een website zegt weinig over uw dak en leidt vaker tot teleurstelling dan tot duidelijkheid. Wat de kosten wél bepaalt, kunnen wij precies benoemen:
| Factor | Waarom het uitmaakt |
|---|---|
| Aantal lekpunten | Eén duidelijke plek is een gerichte reparatie. Meerdere plekken vragen een andere aanpak en soms vervanging. |
| Bereikbaarheid van het dak | Een plat dak op een uitbouw is zo bereikbaar. Een dakvlak op vier hoog vraagt een ladderlift of steiger. |
| Type dak en materiaal | Bitumen, EPDM, dakpannen en zinkwerk vragen elk andere handelingen en materialen. |
| Staat van isolatie en dakbeschot | Is de isolatie doorweekt of het hout zacht, dan komt daar herstel bij. |
| Binnen of buiten kantooruren | Voor spoedwerk 's avonds, in het weekend of op feestdagen geldt een toeslag. |
| Sloop en afvoer | Moet de oude laag eraf, dan komen sloopwerk en containerkosten erbij. |
De kostenopbouw van dakwerk is grofweg 40 procent materiaal, 35 procent arbeidsloon, 10 procent ondermaterialen en bevestiging en 10 procent sloop en afvoer. Dat verklaart waarom een kleine reparatie relatief duur oogt: voorrijden, opbouwen en veilig werken kosten tijd, ongeacht de omvang van het gat.
Btw-tip die veel mensen missen. Bij een woning ouder dan 2 jaar geldt het verlaagde btw-tarief van 9 procent over de arbeid. Over het materiaal betaalt u 21 procent.
Wat u van ons krijgt: een gratis inspectie met foto's, een eerlijk advies over repareren of vervangen, en binnen 24 uur een vaste prijs op papier. Geen nacalculatie en geen verrassingen achteraf.
Een opstalverzekering dekt in de regel gevolgschade door een plotselinge gebeurtenis, bijvoorbeeld stormschade waarbij pannen wegwaaien of een tak door het dak slaat. De schade aan plafond, vloer en inboedel valt daar meestal onder.
Wat vrijwel nooit gedekt is, is schade door achterstallig onderhoud. Een dakbedekking die door ouderdom is gaan lekken, is geen plotselinge gebeurtenis. Verzekeraars toetsen daar actief op. Een onderhoudsrapport van een erkende dakdekker helpt u aantoonbaar te maken dat u het dak wel degelijk onderhield.
Praktisch: meld schade altijd direct, maak foto's voordat er iets hersteld wordt, en laat noodmaatregelen die u treft ook vastleggen. Wij leveren desgewenst een schriftelijke schadeconstatering mee.
Bij een huurwoning is de verhuurder verantwoordelijk voor het verhelpen van gebreken aan het dak. Dat volgt uit artikel 7:206 van het Burgerlijk Wetboek: de verhuurder is verplicht gebreken te verhelpen op verzoek van de huurder. Een lekkend dak is zo'n gebrek.
Meld het schriftelijk bij uw verhuurder of woningcorporatie en bewaar die melding. Onderneemt de verhuurder niets, dan kunt u bij de Huurcommissie tijdelijke huurverlaging vragen. Als huurder hoeft u zelf geen dakdekker in te schakelen, tenzij het om acute noodmaatregelen gaat.
Het dak van een appartementencomplex is vrijwel altijd gemeenschappelijk. Het onderhoud en herstel komt dan uit de VvE-kas, niet voor rekening van de bewoner onder de lekkage. Dat staat in de splitsingsakte en het splitsingsreglement.
De schade binnen het appartement, dus plafond, vloer en inboedel, valt meestal onder de eigen inboedel- of opstalverzekering van de bewoner, of onder de aansprakelijkheid van de VvE als er sprake is van nalatig onderhoud.
Rotterdam telt veel portiekflats en appartementencomplexen. Wij werken voor VvE's en beheerders met een inspectierapport per complex, onderbouwing voor het meerjarenonderhoudsplan en een planning die rekening houdt met bewoners die thuis zijn. Zie ook dakonderhoud.
Een daklekkage wordt niet vanzelf minder erg. De volgorde is vrijwel altijd dezelfde:
| Termijn | Wat er gebeurt | Gevolg voor de kosten |
|---|---|---|
| Dagen | Vochtplek op plafond, isolatie zuigt water op | Nog een enkelvoudige reparatie |
| Weken | Isolatie verliest werking, schimmelvorming begint in donkere en slecht geventileerde ruimtes | Isolatie moet mee vervangen worden |
| Maanden | Houten dakbeschot en balkkoppen worden zacht, stucwerk laat los, schimmel wordt zichtbaar | Timmerwerk en binnenafwerking komen erbij |
| Jaren | Houtrot in de dakconstructie, aantasting van balklagen | Constructief herstel, een veelvoud van de oorspronkelijke reparatie |
Natte isolatie is het punt waarop de rekening echt oploopt. Onder een gesloten dakbedekking droogt die niet meer op. Wat een gerichte reparatie had kunnen zijn, wordt dan vervanging van een heel dakvlak.
4.9 uit 5 voor ETT DakGroep op Google
Rotterdam is geen gemiddelde Nederlandse stad als het om daken gaat. Door de wederopbouw na 1940 is hier op grote schaal plat gebouwd, terwijl de wijken die het bombardement ontliepen juist veel vooroorlogse pannendaken hebben. Dat verschil bepaalt waar een dak gaat lekken.
| Woningtype | Waar u het vindt | Meest voorkomende oorzaak |
|---|---|---|
| Naoorlogse portiekflat | Zuid, IJsselmonde, Prins Alexander, Lombardijen | Plat dak: dakranden, opstanden en verstopte hemelwaterafvoeren |
| Naoorlogse eengezinswoning | Ommoord, Zevenkamp, Vreewijk, Beverwaard | Plat dak op uitbouw of berging, en de aansluiting op de gevel |
| Vooroorlogs pand | Kralingen, Het Oude Noorden, Delfshaven, Blijdorp | Pannendak: verouderd zink- en loodwerk, kilgoten en schoorsteenaansluiting |
| Rijtjeshuis met dakkapel | Overal in de stad | Aansluiting dakkapel op dakvlak en de zijwangen |
| Nieuwbouw na 2000 | Nesselande, Katendrecht, Wijkers | Dakdoorvoeren en lichtkoepels, zelden de dakbedekking zelf |
Wij werken in alle veertien gebieden van Rotterdam en in de omliggende gemeenten: Schiedam, Vlaardingen, Capelle aan den IJssel, Krimpen aan den IJssel, Barendrecht, Ridderkerk, Rhoon, Poortugaal, Spijkenisse, Berkel en Rodenrijs, Bergschenhoek, Nieuwerkerk aan den IJssel en Maassluis. Het volledige overzicht staat op onze werkgebiedpagina.
Bij spoed komen wij zo snel mogelijk om het dak dicht te zetten. Is er geen acute waterschade, dan plannen wij de gratis inspectie op een moment dat u schikt.
Dak en zolder worden nagelopen, we meten het vochtgehalte en zetten waar nodig een watertest of rookproef in. U krijgt foto's van wat wij aantreffen.
Wij vertellen of repareren volstaat of dat vervanging op termijn goedkoper is. Binnen 24 uur ligt er een offerte met een vaste prijs.
Onze vaste ploeg voert het werk uit, netjes en volgens de geldende normen. U krijgt tot 12 jaar garantie op papier en wij blijven bereikbaar voor onderhoud.
Bij acute waterschade komen wij zo snel mogelijk langs om het dak dicht te zetten en verdere schade te voorkomen. Wij zijn 24 uur per dag bereikbaar op 06 87 98 46 31, ook in het weekend. Het definitieve herstel plannen wij daarna in overleg met u in, zodat het bij daglicht en droog weer gebeurt.
Het aantal lekpunten, de bereikbaarheid van het dak, het type dakbedekking, de staat van isolatie en dakbeschot, en of het binnen of buiten kantooruren moet gebeuren. Wij noemen online geen bedragen omdat elk dak anders is. Na de gratis inspectie krijgt u binnen 24 uur een vaste prijs op papier, zonder nacalculatie.
Bij een woning die ouder is dan 2 jaar geldt het verlaagde tarief van 9 procent over de arbeid. Over het materiaal betaalt u 21 procent.
Ja. Wij komen langs, sporen de oorzaak op en geven u een eerlijk advies zonder kosten en zonder verplichtingen. U ontvangt foto's van wat wij aantreffen. Blijkt het geen lekkage maar condens te zijn, dan zeggen wij dat ook, al volgt er dan geen dakwerk uit.
De opstalverzekering dekt in de regel gevolgschade door een plotselinge gebeurtenis, bijvoorbeeld stormschade. Schade door achterstallig onderhoud is vrijwel nooit gedekt. Meld de schade direct, maak foto's voordat er iets hersteld wordt en bewaar alle bonnen. Een onderhoudsrapport helpt aantonen dat u het dak wel onderhield.
Uw verhuurder is verantwoordelijk voor het verhelpen van gebreken aan het dak, op grond van artikel 7:206 van het Burgerlijk Wetboek. Meld de lekkage schriftelijk bij uw verhuurder of woningcorporatie en bewaar die melding. Gebeurt er niets, dan kunt u bij de Huurcommissie tijdelijke huurverlaging vragen.
Het dak van een appartementencomplex is vrijwel altijd gemeenschappelijk, dus het herstel komt uit de VvE-kas. De schade binnen uw appartement, zoals plafond en inboedel, valt meestal onder uw eigen verzekering. Wat precies gemeenschappelijk is, staat in de splitsingsakte. Wij leveren VvE's een inspectierapport per complex.
Lekkage treedt op tijdens of vlak na regen en geeft een afgebakende vlek met een rand. Condens ontstaat op koude heldere nachten in het stookseizoen en geeft een egaal vochtig oppervlak op koudebruggen. Wij meten het vochtgehalte in het dakbeschot: bij condens is het hout over een groot vlak licht vochtig, bij lekkage vindt u een natte kern.
Schakel de stroom uit in de betreffende ruimte, vang het water op in een emmer en prik een bollend plafond gecontroleerd door voordat het bezwijkt. Haal spullen weg en maak foto's voor uw verzekeraar. Klim niet zelf het dak op bij regen of wind: nat bitumen en natte dakpannen zijn spekglad.
Bij een derde lekkage binnen twee jaar op verschillende plekken, bij blaasvorming of een poederende toplaag over het hele vlak, of wanneer de isolatie onder de dakbedekking doorweekt is. Vuistregel: komen de reparatiekosten boven ongeveer 40 procent van de vervangingskosten, dan betaalt u bijna de prijs van nieuw zonder de nieuwe levensduur te krijgen.
U krijgt tot 12 jaar garantie, afhankelijk van het type dakbedekking en de gekozen opbouw. Bij een gerichte reparatie op een ouder dak is die termijn korter dan bij een volledig nieuwe dakbedekking. De exacte termijn staat op uw offerte en krijgt u schriftelijk mee bij oplevering.
Komt de lekkage door versleten dakbedekking of verouderd zinkwerk? Dan is dit uw vervolgstap.
Volledige vervanging of een nieuwe laag over de bestaande bedekking.
Bekijk plat dakKilgoten, loodslabben en schoorsteenaansluitingen. De klassieke lekpunten op oudere panden.
Bekijk zink en loodTwee keer per jaar controle op afvoeren, naden en dakranden. Voorkomt het merendeel van de lekkages.
Bekijk dakonderhoudDe inspectie is gratis en vrijblijvend. U krijgt foto's van wat wij aantreffen en een eerlijk advies, ook als blijkt dat er weinig aan de hand is.
Of mail naar info@ettdakgroep.nl. Werkzaam in heel Rotterdam en omstreken.
Vul uw gegevens in, dan nemen wij binnen 24 uur contact op. De inspectie is gratis en vrijblijvend.
